Sobre a análise da documentação imobiliária.

Por Fabio Prado.

É cada vez mais frequente a negociação direta entre proprietários e compradores de imóveis. As novas tecnologias, principalmente os aplicativos de venda direta revolucionaram a forma de negociação entre as partes, trazendo uma grande facilidade de aproximação entre vendedor e comprador e gerando uma economia considerável de ambas as partes tendo em vista a eliminação do intermediário no processo de compra e venda de imóveis. Essa mudança na forma de se negociação imobiliária traz consigo uma necessidade de se garantir a segurança jurídica do negócio realizado, a fim de evitar prejuízos que venham a ser causados pela inobservância dos detalhes da documentação envolvida no negócio. A análise de toda a documentação deve ser submetida à advogados especialistas em direito imobiliário para evitar futuras dores de cabeça e grandes prejuízos em virtude de negócios mal feitos.

Alguns cuidados são de fundamental importância para garantir a segurança jurídica na hora da compra de um imóvel. Esses cuidados básicos visam evitar prejuízos consideráveis, levando-se em conta o alto valor que envolve uma transação imobiliária. Assim, é de extrema importância a participação do advogado no acompanhamento de todos os aspectos que envolvem a transação, principalmente na análise das certidões e na elaboração do contrato. Isso vai te facilitar na realização do negócio diretamente com a outra parte e ao mesmo tempo trará a segurança de que toda a documentação está de acordo, reduzindo ao máximo as chances de erro. E o melhor, tudo isso sem ter de arcar com os altos valores cobrados pelos intermediadores imobiliários. Para chegar a este objetivo, diversos aspectos da negociação devem ser analisados, tais como:

1) Análise da pessoa que está vendendo o imóvel, se é realmente a proprietária  (Proprietária é a pessoa que consta na matrícula do imóvel);
2) Verificação da disponibilidade de registro imediato da escritura do imóvel.
3) Análise da aptidão do proprietário a vender o imóvel de forma válida, caso possua cônjuge ou companheiro, independente do gênero, exigência da anuência deste;
4) Análise da eventualidade de ocorrência de qualquer tipo de ônus sobre o imóvel;
5) Análise de eventuais processos em nome dos vendedores;
6) verificação dos vendedores em relação a participação em sociedades empresariais;
7) verificação do registro de incorporação, bem como as demais informações sobre a construção, em caso de imóveis vendidos na planta;
8) verificação registral de empreendimento em caso de compra em loteamento em desenvolvimento;
9) verificação de existência de eventuais pendências ambientais (CETESB, INCRA e outros);
10) verificação pessoal de proprietários anteriores, que venderam para o atual, para saber se possuíam processos.

Da mesma maneira, deverão ser analisadas as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores.

DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;                               e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;

DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.

Caso o vendedor figure como sócio de pessoa jurídica, serão solicitadas também as certidões da empresa, vez que as dívidas da sociedade podem ser eventualmente direcionadas para seus sócios.
Além destas, também serão solicitadas as seguintes certidões:
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).

Caso o atual proprietário tenha adquirido o imóvel há menos de um ano, todas as certidões também deverão ser obtidas em nome do proprietário anterior.  Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.

NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO

a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;
c) última ata da assembléia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.

 

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