O imóvel e a extinção do condomínio. Quando os proprietários não falam a mesma língua.

Por Fabio Prado.

É muito comum que um determinado imóvel possua vários proprietários, seja em virtude da aquisição sucessória, popularmente conhecida como “herança”, seja por outras formas de aquisição da propriedade. Fato é, que na maioria das vezes, esta “sociedade” formada entre duas ou mais pessoas em torno de um determinado imóvel acaba por provocar sérios conflitos. É muito comum que um dos coproprietários resida no imóvel, ou faça uso exclusivo deste, sem qualquer contrapartida aos outros coproprietários que, por vezes, acabam por ser impedidos de fazer uso do bem que tem em comum. Essas situações, acabam na maioria das vezes, provocando brigas entre os proprietários do imóvel, visto que, aqueles que são privados dos direitos de propriedade se sentem injustiçados, e muitas vezes, não sabem como proceder.

À essa junção de dois ou mais proprietários em torno de um determinado imóvel, que passam a formar de fato uma “sociedade”, damos o nome de condomínio de proprietários. Este condomínio de proprietários forma-se pela aquisição conjunta do imóvel, ou ainda em determinadas situações, tais como uma eventual distribuição de herança ou ainda uma adjudicação de parte do imóvel por um determinado credor.

Mas não é apenas o uso ou gozo exclusivo do imóvel que gera desavenças entre os coproprietários. A administração e obrigações inerentes à propriedade também trazem consequências que, caso não sejam administradas, podem implicar em sérios prejuízos para todos, e por vezes, podem levar ao perecimento e a perda do bem. Vários aspectos devem ser considerados desde a manutenção propriamente dita no que se refere a conservação do imóvel, até o adimplemento dos tributos, taxas, condomínio e outros, que porventura recaiam sobre o imóvel. Muitas vezes, apenas um dos coproprietários arca com essas despesas, sem qualquer contrapartida dos demais.

Dessa forma, este imóvel, como qualquer outra propriedade, precisa ser administrado por alguém, pois, sobre ele, pesam obrigações inerentes à propriedade, obrigações que devem ser divididas entre os coproprietários a fim de manter a propriedade. Essas obrigações, demandam que ao menos um dos coproprietários esteja a cargo de executar as ações de administração. Ocorre que na prática, essa administração não é tão simples como podemos imaginar. Por muitas vezes, há discordância entre os coproprietários quanto a forma de administrar a propriedade em seus mais diversos aspectos, logo, essa discordância deve ser resolvida, sob pena de se colocar em risco o patrimônio em comum.

É preciso também atentar para o fato que cada pessoa possui uma forma de pensar, de agir, de entender determinadas situações e, essa pluralidade de interesses e entendimentos diversos, por si só, gera conflitos. Muitas vezes, um determinado coproprietário tem uma convicção sobre a forma de administrar a propriedade em comum, convicção esta que não é compartilhada pelos demais coproprietários, gerando a discordância que, se não for adequadamente suplantada, acabará em desavença. Assim, em tese, quanto maior o número de coproprietários em torno de um determinado bem, maiores são as chances de entendimentos diversos e, consequentemente, maiores são as chances de conflito.

Um imóvel pode possuir uma dezena de coproprietários, sendo impossível sua divisão entre todos. Nesse caso, por ser o imóvel um bem indivisível, deve-se transformar o imóvel em um bem divisível (dinheiro), através da extinção judicial do condomínio de proprietários.

 A ação de extinção de condomínio poderá ser proposta por qualquer dos condôminos, mesmo que não possua maioria percentual na propriedade do imóvel. Uma vez proposta a ação, o juiz dará a oportunidade aos outros coproprietários de adjudicação do bem, pelo preço pretendido pelo autor. Caso não haja acordo de adjudicação, será procedida a avaliação do imóvel, dando-se preferência de compra aos condôminos, nas mesmas condições oferecidas a estranhos. Não sendo exercido o direito de preferência, o imóvel é levado a leilão, onde poderá ser arrematado por qualquer pessoa, por valor não inferior à 50% da avaliação. Nota-se, portanto, que este é um procedimento que deve ser adotado em casos extremos, e com muito critério, afim de que não se traduza em prejuízos patrimoniais por parte de quem detém a propriedade.

 

 

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